Landjepik gemeentegrond bijna onmogelijk

10 januari 2017

NVM

A heeft sinds 1992 een aan zijn tuin grenzend strookje gemeentegrond in gebruik. Het strookje grond fungeert als een talud naar een sloot. A heeft in 1992 op dit stukje gemeentegrond een klimop geplant, beschoeiing aangebracht en een klinkerpad aangelegd. Door deze feitelijke handelingen is A van mening dat hij dit stukje gemeentegrond gedurende 20 jaar in bezit heeft en daarmee het strookje gemeentegrond in eigendom heeft verkregen door (bevrijdende) verjaring.

De gemeente is van mening dat de grond nog steeds eigendom van haar is. De beplanting van het strookje gemeentegrond vindt de gemeente geen probleem. Het past binnen de bestemming (openbare groenvoorziening) en spaart onderhoudskosten uit. Voorts heeft de gemeente aangevoerd dat A een rijtje bomen heeft gepland op de erfgrens, welke bomen een visuele afscheiding vormen voor het strookje gemeentegrond. Volgens de gemeente blijkt hieruit dat A haar eigendomsrecht respecteerde. Daarnaast is de strook gemeentegrond door de wandelbrug altijd bereikbaar geweest voor de gemeente.

De kantonrechter ziet het aanleggen van de beschoeiing in 1992 langs de strook gemeentegrond als een bezitsactie. De kantonrechter vergelijkt het aanbrengen van een beschoeiing met het omheinen van een tuin. Volgens de kantonrechter is A daarmee eigenaar geworden van de strook gemeentegrond. De gemeente gaat tegen deze uitspraak in beroep bij het hof.

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

Volgens het hof moet A aantonen dat hij 20 jaar het bezit heeft van de strook gemeentegrond. Bezit is het houden voor zichzelf. Men oefent de feitelijke macht uit over de grond van een ander. Men gedraagt zich als een eigenaar. Door deze feitelijke machtsuitoefening wordt het bezit van de oorspronkelijke bezitter (doorgaans de grondeigenaar) teniet gedaan. Volgens het hof verliest een eigenaar van onroerende zaken niet snel het bezit. Het hof formuleert dat als volgt:

Dat is des te meer het geval nu het in de onderhavige zaak gaat om de veelvuldig voorkomende situatie waarin een strook grond die eigendom is van een gemeente en grenst aan een particulier perceel, in gebruik wordt genomen door de particulier. In veel gevallen zal dat gebruik plaatsvinden zonder een aanwijsbare juridische basis daarvoor, waarna de desbetreffende gemeente dat gebruik vervolgens gedoogt. In dit verband zal een rol spelen dat de bevoegdheid van de eigenaar tot het exclusieve gebruik van zijn eigendom ten aanzien van de hier bedoelde stroken publieke grond minder sterk op de voorgrond treedt dan de exclusieve gebruiksbevoegdheid van een particulier ten aanzien van zijn perceel.
 
Het particuliere gebruik van de stroken publieke grond zal in de regel dan ook niet op bezwaren van de eigenaar (de gemeente) stuiten, zo lang dat gebruik (bijvoorbeeld) niet afdoet aan de verkeersveiligheid en het ook niet verhindert dat de gemeente toegang heeft tot de strook grond als dat vanuit haar overheidstaak nodig is (zoals in de situatie dat dieper in de grond leidingen van nutsvoorzieningen en dergelijk lopen).
 
Het particulier gebruik van de hier bedoelde stroken grond kan zelfs leiden tot een situatie die voordelig is, voor zowel de eigenaar van het belendende perceel als voor de gemeente. Dat – bijvoorbeeld – een particulier niet alleen zijn tuin, maar ook de aangrenzende strook van de gemeente onderhoudt en eventueel zelfs met planten verfraait, zal bijdragen aan het genot van de eigen woning met tuin. De gemeente kan het onderhoud en de verfraaiing van de strook positief opvatten, als een particuliere bijdrage aan het openbaar groen in de gemeente, en zal het waarschijnlijk ook op prijs stellen dat zij de strook niet behoeft te onderhouden.
 
Dat de gemeente niet optreedt tegen particulier gebruik van stroken als hier bedoeld mag daarom niet snel worden uitgelegd als een blijk van desinteresse van de gemeente voor haar eigendommen, ook niet als de gemeente gebruik gedoogt dat een particuliere eigenaar niet van zijn buurman zou dulden.
 
Als in situaties als deze het gedogen té snel het risico in zich bergt dat het leidt tot verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik – en vergelijkbaar gebruik in alle andere gevallen – voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de beperkte, maar niet te verwaarlozen voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik van de strook publieke grond.

Het is mede tegen deze achtergrond dat het hof juist voorkomt dat, waar in het algemeen bij onroerende zaken al niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende pleegt te worden aangenomen, dit des te meer geldt bij stroken publieke grond als de onderhavige.

 
Gezien het bovenstaande is het hof van oordeel dat een eigenaar van onroerende zaken niet snel het bezit verliest. Dit geldt des te meer voor stroken publieke grond. Volgens het hof moet in casu het aanleggen van de beschoeiing worden beschouwd als een vorm van onderhoud van de strook gemeentegrond.

Het was voor de gemeente op geen enkele wijze duidelijk dat zij vanwege het aanbrengen van een klimop, het aanleggen van een beschoeiing en het aanleggen van een klinkerpad voor haar eigendomsrecht op de strook grond moest vrezen. Daarmee heeft A niet het bezit verkregen van de strook gemeentegrond, noch de grond in eigendom verkregen doormiddel van (bevrijdende) verjaring. De vordering van A wordt afgewezen.

Meer nieuws
29nov
Taxeren; hinderlijke kostenpost of garantie voor goede prijs?

Op 13 oktober schreef Consumentenbond-directeur Bart Combée een column in de Telegraaf over taxaties. Hierin komt hij tot de conclusie dat taxaties “ineens veel duurder” zijn. Ook spreekt de Consumentenbond van ‘taxatietombola’, nadat drie verschillende taxateurs voor dezelfde woning in nagenoeg dezelfde periode tot sterk uiteenlopende bedragen kwamen. Na herhaaldelijk contact met de Consumentenbond reageert de NVM middels dit bericht op de door de Consumentenbond getrokken conclusies.

Waardebepaling
De Consumentenbond liet drie taxaties uitvoeren voor dezelfde woning in nagenoeg dezelfde periode. De getaxeerde waarden waren 470.000, 495.000,- en 575.000 euro. Tenzij sprake is van een bijzondere omstandigheid waarmee dit ongebruikelijk grote verschil verklaard kan worden, is dat een ernstige zaak. De NVM heeft de Consumentenbond dan ook herhaaldelijk gevraagd om inzage in de taxatierapporten, om al dan niet samen op te trekken en zo nodig stappen te ondernemen.

De reactie van de Consumentenbond is teleurstellend. Zij geven aan de taxatierapporten niet te kunnen delen vanwege bronbescherming en voegen daar aan toe dat de desbetreffende taxateurs niet weten dat hun taxatie is gebruikt voor het artikel. De Consumentenbond ziet daar ook geen noodzaak toe, omdat zij geen namen heeft genoemd. De NVM vindt deze houding onbegrijpelijk en hoopt dat de Consumentenbond van gedachten verandert. Zij lijkt hiermee namelijk niet bereid de mogelijk geconstateerde ‘misstand’ – een woord dat de Consumentenbond overigens zelf niet in de mond neemt – samen met de NVM te onderzoeken. Iets dat de NVM graag zou willen.

Het belang van taxaties
Taxaties zijn van grote betekenis voor de financiële stabiliteit. Door deugdelijke taxaties kunnen hypotheekverstrekkers en consumenten worden behoed voor de risico’s van overcreditering. Aan het taxatierapport worden terecht hoge eisen gesteld. Dit vereist gedegen kennis en kunde van de taxateur. De NVM vindt dat dit (ook) in de prijs tot uitdrukking mag komen.

Dit neemt niet weg dat taxeren geen exacte wetenschap is en dat een afgegeven taxatiewaarde altijd open staat voor discussie. Van essentieel belang voor de kwaliteit van een taxatie is daarom een goede inhoudelijke onderbouwing van de getaxeerde waarde. Binnen de NVM worden belangrijke stappen gezet om kwaliteit van deze onderbouwing steeds verder te verbeteren. Ook de AFM en DNB dringen hier op aan.

Kwaliteit heeft een prijs
Door de politiek lijken taxaties toch vooral te worden gezien als een hinderlijke kostenpost voor de consument bij het verkrijgen van een hypotheek. Dit inspireerde de Tweede Kamer eerder om het kabinet op te roepen modelmatige waardebepalingen toe te staan bij hypotheekverstrekkingen.

De NVM vindt dat de politiek zal moeten kiezen tussen ‘quick-and-dirty’ waardebepalingen met hoge risico’s of goed onderbouwde taxaties en de prijs die daaraan verbonden is. Uiteraard kiest de NVM voor het laatste. De recentelijk ingediende motie van de PvdA om de prijs van taxaties te verlagen omdat ze niet betrouwbaar zouden zijn slaat naar mening van de NVM de plank dan ook volledig mis.

25mei
Museumwoning Van Doesburg-Rinsemahuis Drachten

Vanaf 1 juni 2017 presenteren Museum Dr8888 en Stichting Van Doesburg-Rinsemahuis een speciale programmering voor de museumwoning het Van Doesburg-Rinsemahuis. Twee keer per week zullen er stadswandelingen van het museum naar de museumwoning gaan plaatsvinden waarbij men een volledig gerestaureerde voorkamer kan bewonderen. Bezoekers ervaren zo een exclusieve preview van een echt driedimensionaal Stijlschilderij. Het Van Doesburg-Rinsemahuis vormt een waardevolle aanvulling op de al bestaande De Stijl/Dada-collectie in Museum Dr8888.

5jan
Speciaal fonds voor financiering funderingsherstel

Om de negatieve spiraal van waardedaling en verpaupering te keren heeft minister Blok aangekondigd een speciaal fonds op te richten voor funderingsherstel. Het Rijk stort hierin eenmalig 20 miljoen euro en daarnaast trekt het fonds financiële middelen aan op de kapitaalmarkt ter hoogte van 100 miljoen euro. Lees meer.....